Locazione e Covid: nuovi sviluppi giurisprudenziali

Locazione e Covid – Trib. Catania, 30 luglio 2020

Locazione e Covid – Decreto Cura Italia – Il rispetto delle misure di contenimento previste dal D.L. n. 18/20 convertito in L. n. 27/20 è sempre valutato a fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore e costituisce grave motivo contro la pronuncia dell’ordinanza provvisoria di rilascio prevista ex art. 665 c.p.c.

L’art. 91 del Decreto Cura Italia

L’art. 91 del D.L. 18/20 (convertito in L. n. 27/20) prevede che Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1233 c.c. della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti.

La vicenda

La decisione del Tribunale di Catania si inserisce in una controversia avente ad oggetto la morosità del conduttore in relazione ai canoni coincidenti con il periodo di emergenza sanitaria COVID-19.

Il Tribunale etneo, pronunciandosi sull’istanza presentata dall’intimante volta ad ottenere un’ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 665 c.p.c., ha chiarito che la norma di cui all’art. 91 del D.L. 18/20 (convertito in L. n. 27/20) incide nella valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di inadempimento (oggetto del successivo giudizio di merito) e pertanto costituisce grave motivo contro l’accoglimento dell’istanza rivolta al ottenere la pronunzia dell’ordinanza ex art. 665 c.p.c.

Locazione e Covid – Il punto di vista della Corte di Cassazione – La relazione dell’Ufficio del Massimario dell’8 luglio 2020 n. 56

In relazione, poi, all’art. 91 del Decreto Cura Italia, la Suprema Corte di Cassazione, nella relazione n. 56 dell’8 luglio 2020 ha chiarito che la norma non esclude tout court la responsabilità da adeguamento alle misure Anti-Covid, piuttosto stabilendo che il rispetto di queste sia “sempre valutato” ai fini del giudizio di responsabilità”.

E dunque “lo sforzo materiale ed economico di adattamento alle prescrizioni sanitarie non assurge, ad esimente automatica dell’inadempimento, ma è ineludibilmente apprezzato alla stregua di dato saliente, da calare nel perimetro della più articolata valutazione sulla responsabilità”.

Locazione e Covid – L’onere della prova

Ancora la Corte ha chiarito che il principio di riferimento, in materia di contratto di locazione e covid, rimane quello per cui “Spetta al debitore dimostrare di aver fatto uso della ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati all’esatta esecuzione degli impegni contrattualmente assunti.”.

E dunque, non sarà sufficiente allegare assiomaticamente che l’inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio, dovendo il debitore per converso, in linea con la previsione dell’art. 1218 c.c., offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell’epidemia.

CHIAMA LO 051.199.01.374

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A cura di Eliana Arezzo e Giovanni Adamo