Affitto di ramo d’azienda e coronavirus

Affitto di ramo d’azienda e coronavirus – Nuova Ordinanza del Tribunale di Roma

Affitto di ramo d’azienda e coronavirus – Abbiamo seguito un procedimento cautelare avanti il Tribunale di Roma , che si è concluso con una Ordinanza del 29 maggio 2020, in materia di affitto di ramo d’azienda e coronavirus.

Più in particolare, la ricorrente, affittuaria di rami d’azienda consistenti in negozi siti nell’ambito di un centro commerciale, richiedeva al Giudice capitolino, oltre alla inibitoria dell’incasso di due fideiussioni a prima richiesta (poste a presidio delle obbligazioni di pagamento relative ai canoni d’affitto), anche la sospensione dell’obbligo di pagamento dei canoni almeno per mesi 6 dalla data di presentazione del ricorso.

I presupposti del ricorso

Il ricorso cautelare in questione si fondava:

-da un lato, sotto il profilo del “fatto”, sulla ben nota situazione emergenziale e sul “lockdown” con conseguente chiusura obbligata degli esercizi pubblici. Ciò nell’immediato. Ma, in prospettiva, sulla sussistenza di una situazione economica di tipo sostanzialmente “bellico” (riduzione del PIL nell’ordine di più di dieci punti percentuali, interi comparti bloccati, prospettive di crescita assai basse).

-dall’altro, sotto il profilo del diritto, sulla valenza della clausola generale di buona fede nel diritto delle obbligazioni, tale da potere generare obblighi ultronei rispetto a quelli previsti dal contratto, in conformità con i doveri di solidarietà sociale ex art. 2 Cost.. Sulla necessità, a fronte di una situazione “straordinaria” di consentire margini più ampi alla c.d. equità integrativa del Giudice, ai sensi dell’art. 1374 c.c.. Sulla presa d’atto del fatto che, forse, la tipizzazione normativa di uno stato di emergenza a seguito dei noti Decreti “covid” imponeva una rilettura del diritto delle obbligazioni. Sulla base di essa, attese alcune norme contenute nei decreti suindicati, poteva forse rinvenirsi anche una possibilità di superamento del principio “genus numquam perit” (di denaro ve n’è sempre in circolazione, e la relativa obbligazione non diviene mai impossibile). 

L’Ordinanza: equo il 30% del canone

L’Ordinanza così recita: “In conclusione, si ritiene che avendo la resistente potuto eseguire (pur senza colpa, ma per factum principis) dall’11 marzo al 18 maggio 2020 una prestazione solo parzialmente conforme al regolamento contrattuale, la ricorrente abbia diritto ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del canone limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale, riduzione da operarsi, nella sua determinazione quantitativa, avuto riguardo: a) alla sopravvissuta possibilità di utilizzazione del ramo di azienda nella più limitata funzione di ricovero delle merci, correlata al diritto di uso dei locali; b) al fatto che è il ramo di azienda è pur sempre rimasto nella materiale disponibilità della ricorrente. Per quanto detto può ipotizzarsi una riduzione, tenuto conto del fatto che la porzione di prestazione rimasta ineseguita è oggettivamente quella di maggior significato economiconell’ambito del sinallagma (la resistente ha preso in locazione un ramo di azienda – costituito in buona sostanza da un negozio – per poter esercitare la vendita al dettaglio, e da ciò trae del resto le risorse necessarie al pagamento del canone) nella misura del 70 %, pari – rispetto ad un canone di affitto che parte ricorrente ha indicato in euro 6591,00 mensili – per tutto il periodo di blocco, di poco superiore ai due mesi, a circa euro 10.000,00 complessive di minori somme da corrispondere“.

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