Locazione e affitto di ramo d’azienda nella giurisprudenza della Cassazione

Locazione e affitto di ramo d’azienda: le differenze – Come distinguere contratto di locazione e affitto di ramo d’azienda – Locazione di immobile e affitto – La giurisprudenza della Corte di Cassazione

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Come distinguere Locazione e affitto di ramo d’azienda: le differenze – Introduzione alla tematica

Nel panorama del diritto d’impresa, la distinzione tra contratto di locazione e contratto di affitto di ramo d’azienda rappresenta un tema di cruciale importanza sia per i professionisti del settore sia per gli imprenditori che intendono avviare o trasferire la gestione di un’attività. La necessità di comprendere con precisione i confini tra le due fattispecie contrattuali emerge spesso nella prassi, in particolare nelle ipotesi in cui sia controversa la presenza di un’organizzazione imprenditoriale già esistente e, quindi, di un vero e proprio “ramo d’azienda”.

Vi sono, in particolare, due significative e recenti pronunce della Corte di Cassazione:

1. Sentenza della Corte di Cassazione del 3 marzo 2025, n. 5657.
2. Sentenza della Corte di Cassazione n. 3888 del 2020.

L’obiettivo è fornire un quadro chiaro e organico della distinzione tra locazione di immobile e affitto di ramo d’azienda, evidenziando i punti cardine che la giurisprudenza di legittimità ha sancito in materia. Comprendere questi aspetti permette di evitare errori nella redazione dei contratti e di prevenire contenziosi che, in molti casi, potrebbero essere evitati con una corretta qualificazione del rapporto.

Il contratto di locazione: inquadramento generale

Il contratto di locazione è disciplinato nel nostro ordinamento dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. È un accordo con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa immobile o mobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Quando si parla di locazione di immobili ad uso non abitativo – ad esempio, un locale commerciale – le parti possono legittimamente stipulare un contratto finalizzato all’esercizio di un’attività imprenditoriale da parte del conduttore.

Caratteristiche essenziali della locazione

1. Oggetto del contratto: L’oggetto della locazione è il bene (nel caso di specie ed ai fini del presente articolo: un immobile) che viene concesso in godimento. Nel caso specifico di un immobile commerciale, si tratta del locale in sé, con le sue pertinenze.
2. Godimento del bene: Il conduttore utilizza il bene per le proprie finalità, che possono essere abitative o commerciali, a seconda della destinazione contrattualmente pattuita.
3. Corrispettivo: Il conduttore si obbliga al pagamento del canone locatizio, che può essere fisso o variabile (anche legato a parametri specifici, come il fatturato generato dall’attività, purché non si trasmodi nell’affitto d’azienda vero e proprio).
4. Durata: Nel caso di locazione commerciale, la legge (Legge 392/1978) stabilisce una durata minima di 6 anni, rinnovabili di altri 6, salvo casi specifici.
5. Assenza di organizzazione imprenditoriale: Il locatore, di norma, non fornisce un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa; offre esclusivamente l’immobile e le sue pertinenze.

La locazione di immobile, dunque, non si estende agli elementi intangibili come l’avviamento commerciale né a un’organizzazione aziendale già funzionante. L’avviamento – vale a dire la clientela, il know-how e l’insieme di relazioni che l’impresa instaura con il mercato – è frutto delle iniziative del conduttore e non viene trasferito in sede di semplice locazione.

Il contratto di affitto di ramo d’azienda: l’azienda come “complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa”

L’affitto di ramo d’azienda (o di azienda in senso ampio) è un negozio giuridico disciplinato dagli articoli 2562 e seguenti del Codice Civile, oltre che, per alcuni profili specifici, dagli artt. 2112 e 2556 c.c. L’azienda, secondo la definizione codicistica (art. 2555 c.c.), è “il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. Pertanto, affinché vi sia un affitto di azienda – o di un suo ramo autonomo – è necessaria la preesistenza di un complesso organizzato di beni materiali e immateriali (macchinari, marchi, brevetti, licenze, avviamento, ecc.) finalizzati allo svolgimento dell’attività imprenditoriale.

Caratteristiche essenziali dell’affitto di ramo d’azienda

1. Oggetto del contratto: Non si tratta di un singolo bene (come l’immobile), ma di un insieme coordinato di beni – materiali e immateriali – idonei all’esercizio di un’impresa. L’immobile può essere incluso, ma non è l’unico oggetto.
2. Conservazione della destinazione aziendale: L’affittuario (utilizzatore) subentra nella gestione del ramo d’azienda e ne prosegue l’attività, godendo dell’avviamento commerciale preesistente.
3. Responsabilità verso i dipendenti: Quando il contratto di affitto di ramo d’azienda include rapporti di lavoro, trova applicazione l’art. 2112 c.c. in tema di mantenimento dei diritti dei lavoratori.
4. Corrispettivo: Il corrispettivo (canone di affitto) non è limitato al mero godimento dell’immobile, ma comprende il valore dell’avviamento, dei beni mobili, delle attrezzature, dei segni distintivi, delle licenze, ecc.
5. Obblighi di gestione: L’affittuario deve gestire l’azienda in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione, secondo quanto previsto dall’art. 2561 c.c.

La differenza chiave, dunque, risiede nella preesistenza dell’organizzazione imprenditoriale: se non c’è un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa, siamo di fronte a una semplice locazione. Se, invece, il locatore mette a disposizione un complesso aziendale funzionante (o un ramo in grado di funzionare autonomamente), allora si verte in un affitto di ramo d’azienda.

Come distinguere contratto di locazione e affitto di ramo d’azienda – La preesistenza dell’impresa e l’elemento organizzativo

Come distinguere tra locazione e affitto? Come accennato, l’elemento distintivo cruciale tra locazione di un immobile destinato a uso commerciale e affitto di ramo d’azienda sta nella preesistenza dell’impresa. In altre parole, se al momento della stipula del contratto l’azienda (o il ramo) è già avviata, dotata di licenze, strumentazioni, clientela e di un’organizzazione predisposta dal locatore (o affittante), allora si è in presenza di un affitto di azienda.

Qualora, invece, la parte che prende in godimento l’immobile crei ex novo l’impresa, dotandosi di attrezzature, licenze, personale e, in sostanza, di tutto ciò che serve per l’esercizio dell’attività economica, manca la fattispecie dell’affitto di azienda. Diventa così un rapporto di locazione pura e semplice, con la conseguenza che non si applicano le regole specifiche dell’affitto di ramo d’azienda (ad esempio, quelle riguardanti il passaggio dei dipendenti e la continuità dei rapporti contrattuali preesistenti).

Analisi delle sentenze di Cassazione

Negli ultimi anni, la giurisprudenza di legittimità ha precisato in più occasioni i confini tra le due tipologie contrattuali. Due sentenze, in particolare, offrono un’analisi puntuale di questo discrimine: la Cass. 3 marzo 2025 n. 5657 e la Cass. 3888 del 2020. Vediamone il contenuto essenziale e i risvolti pratici.

Sentenza Cass. 3 marzo 2025 n. 5657

Nella sentenza n. 5657/2025, la Suprema Corte ha affermato che:

va esclusa la configurabilità di un contratto di affitto di ramo d’azienda se “l’avviamento commerciale non preesisteva alla locazione dell’immobile ma fu apportato esclusivamente dall’azienda della conduttrice.”

In questo passaggio, la Cassazione chiarisce come distinguere tra contratto di locazione e affitto: la presenza o meno di un avviamento commerciale preesistente è un elemento decisivo per distinguere tra locazione e affitto di azienda. Se l’avviamento (e, più in generale, l’insieme degli asset intangibili e materiali) è stato creato interamente dal conduttore, senza che il locatore abbia messo a disposizione un preesistente nucleo imprenditoriale, si cade nell’ipotesi della locazione di immobile.

L’impostazione logica della Corte è basata sulla constatazione che, in caso di affitto di azienda, il conduttore (affittuario) dovrebbe ricevere – dal locatore – un complesso di beni e di rapporti già funzionale all’esercizio dell’attività. Mancando tale presupposto, l’intero rischio e l’intera creazione dell’avviamento restano a carico del conduttore; di conseguenza, non è ravvisabile quel trasferimento di un’azienda (o di un ramo di essa) che giustificherebbe l’inquadramento nella disciplina dell’affitto di azienda.

Sentenza Cass. 3888 del 2020

Nella sentenza n. 3888/2020, la Corte di Cassazione aveva già espresso il medesimo principio, su come distinguere tra contratto di locazione e affitto, con parole analoghe:

“Elemento discretivo decisivo è la preesistenza dell’impresa, o se si vuole, la preesistenza dell’elemento organizzativo sui beni oggetto del contratto, nel senso che qualora invece l’impresa sia iniziata dall’avente causa, o sia costui a dare per la prima volta una organizzazione ai beni cedutigli in godimento, non potrà ovviamente parlarsi di affitto di azienda, vicenda che presuppone la preesistenza di quest’ultima al contratto.”

Questo passaggio, di grande rilevanza, riprende in modo puntuale il concetto di “preesistenza dell’impresa”. Se tutto l’apparato organizzativo (dai macchinari alle licenze, passando per le autorizzazioni amministrative) viene creato dal conduttore, la fattispecie va inquadrata come locazione; solo se tale “apparato” esisteva già e il conduttore subentra a un’entità imprenditoriale funzionante si realizza l’affitto d’azienda.

Locazione e affitto di ramo d’azienda – Rilevanza pratica delle pronunce

Le pronunce in esame confermano un orientamento solido della Corte di Cassazione, da cui sembra discendere un insegnamento pratico estremamente utile per chi stipula contratti nel mondo dell’impresa:

• Prima di redigere o sottoscrivere un contratto che riguardi l’utilizzo di beni (immobili, attrezzature, licenze, marchi, ecc.), è fondamentale individuare con precisione l’oggetto dell’accordo.
• Qualora si voglia utilizzare l’istituto dell’affitto di azienda (o di un suo ramo), è necessario che il complesso di beni sia già organizzato a fini imprenditoriali dal locatore. In mancanza di tale requisito, si rischia di incorrere nella qualificazione del contratto come locazione di immobile.
• La differenza non è puramente teorica, ma incide significativamente sul regime giuridico, in particolare riguardo alle responsabilità verso i dipendenti, i fornitori e i terzi, nonché sulla possibilità di subentrare nelle licenze e nelle autorizzazioni amministrative.

Profili giuridici e contrattuali di rilievo

1. Durata e recesso

• Locazione: La durata, per gli immobili commerciali, è di minimo 6 anni (rinnovabili di altri 6). Il recesso anticipato per gravi motivi è consentito al conduttore con preavviso di 6 mesi.
• Affitto di ramo d’azienda: La durata può essere variabile, ma tipicamente si concorda un periodo sufficiente a consentire all’affittuario di sfruttare l’avviamento trasferito.

2. Canone e determinazione del corrispettivo

• Locazione: Il canone è legato principalmente al godimento dell’immobile. Può prevedere aggiornamenti ISTAT o clausole di adeguamento.
• Affitto di ramo d’azienda: Il canone comprende il valore del complesso aziendale. Spesso si prevedono compensi basati sul fatturato o sull’utile, proprio perché l’oggetto del contratto è più ampio e include anche l’avviamento.

3. Tutela dei lavoratori

• Locazione: Non comporta il trasferimento dei rapporti di lavoro, poiché non viene trasferita alcuna organizzazione aziendale.
• Affitto di ramo d’azienda: Ai sensi dell’art. 2112 c.c., i lavoratori seguono il ramo d’azienda affittato, conservando tutti i diritti pregressi.

4. Avviamento commerciale e goodwill

• Locazione: L’avviamento commerciale, se creato dal conduttore, rimane di fatto un bene immateriale che è nella disponibilità del conduttore medesimo. Al termine del contratto, non vi è in genere alcun indennizzo, salvo disposizioni specifiche come l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dalla Legge 392/1978 in certe circostanze.
• Affitto di ramo d’azienda: L’avviamento è un elemento centrale e preesistente, che l’affittuario riceve in godimento, impegnandosi a restituirlo in pari condizioni (salvo il normale deperimento).

Consigli pratici per la redazione contrattuale – Come distinguere contratto di locazione e affitto

1. Verifica della sussistenza di un’organizzazione preesistente: Prima di qualificare il contratto come affitto di ramo d’azienda, è fondamentale accertare che esista un effettivo complesso di beni organizzati. In caso contrario, sarà più opportuno inquadrare il rapporto come locazione.
2. Clausole relative all’avviamento: Se si tratta di affitto di azienda, le parti devono disciplinare chiaramente il destino dell’avviamento (ad esempio, l’obbligo di non alterare la clientela, il mantenimento dei marchi, la tutela del know-how).
3. Indicazione analitica dei beni e dei rapporti ceduti, ed in particolare le licenze: Nel contratto di affitto di ramo d’azienda, è buona prassi elencare in modo dettagliato i beni mobili, le licenze, i contratti con fornitori e clienti, e i rapporti di lavoro coinvolti.
4. Tutela dei lavoratori: Occorre indicare espressamente l’eventuale passaggio del personale, specificando i relativi obblighi a carico dell’affittuario.
5. Obblighi di manutenzione e gestione: Sia nella locazione commerciale che nell’affitto di ramo d’azienda, è opportuno delineare con precisione chi debba sostenere i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Come distinguere tra contratto di Locazione e affitto di ramo d’azienda – Conclusioni

La linea di demarcazione tra contratto di locazione e contratto di affitto di ramo d’azienda può apparire sottile, ma in realtà si fonda su un principio essenziale: la preesistenza di un’organizzazione imprenditoriale capace di produrre avviamento commerciale. Le sentenze della Corte di Cassazione n. 5657 del 3 marzo 2025 e n. 3888 del 2020 confermano che il discrimine decisivo è proprio la presenza o meno di un’azienda già costituita e funzionante, cui il conduttore subentra.

Nel caso in cui il “conduttore” – in senso lato – debba organizzare ex novo l’attività, provvedendo a tutte le licenze, le attrezzature, l’avviamento e i rapporti contrattuali, allora non si potrà parlare di affitto di ramo d’azienda, bensì di una pura e semplice locazione di immobile. Al contrario, se il locatore (affittante) mette a disposizione un complesso di beni già idonei all’esercizio di un’impresa, con preesistenza di avviamento, licenze e personale, si tratterà di affitto di ramo d’azienda.

Per i professionisti del settore – avvocati, commercialisti, consulenti aziendali – è indispensabile riconoscere queste dinamiche per prevenire possibili contenziosi. Un’errata qualificazione del contratto può infatti portare a controversie, con conseguenze anche sul piano fiscale, lavoristico e amministrativo. Pertanto, l’analisi preventiva della reale natura del rapporto, la stesura di clausole chiare e l’indicazione puntuale dei beni e dei rapporti ceduti risultano decisive per evitare possibili fraintendimenti.

In conclusione, la differenza tra locazione di immobile e affitto di ramo d’azienda risiede non solo nel nomen iuris adottato dalle parti, ma soprattutto nella verifica fattuale dell’esistenza di un’organizzazione imprenditoriale preesistente. Solo se tale organizzazione è messa a disposizione dell’affittuario, con un trasferimento che includa l’avviamento e i rapporti funzionali all’esercizio dell’impresa, si potrà parlare correttamente di affitto di ramo d’azienda. In caso contrario, ciò che si realizza è una locazione commerciale, con tutte le relative conseguenze in termini di disciplina legale applicabile.

Come possiamo aiutarti

Ci occupiamo da molti anni di Consulenza Legale Aziendale ed forniamo quotidianamente servizi di assistenza e consulenza legale ad imprese dei più svariati comparti per la redazione di contratti di impresa. Ci siamo occupati in molte occasioni di contratto di locazione e affitto di ramo d’azienda, e segnatamente in materia di riduzione dei canoni di affitto di ramo d’azienda a causa della pandemia, ottenendo dal Tribunale di Roma una delle primissime pronunce nazionali intervenute sulla materia (Trib. Roma, 29 maggio 2020).

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