La provvigione del mediatore immobiliare

La provvigione del mediatore immobiliare – Nuova Sentenza ottenuta dallo Studio dal Tribunale di Bologna in materia di provvigione del mediatore immobiliare (Sentenza n. 2836/2016 del 22 novembre 2016). Il Tribunale, in particolare, rilevato che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di loro di agire per l’esecuzione del contratto, ha statuito che “con l’accettazione della proposta d’acquisto deve ritenersi che l’ ‘affare’ relativo fosse già concluso. Infatti, la proposta accettata dalla proprietà, lungi dal costituire semplice ‘minuta’ o ‘puntuazione’, documenta un’intesa già compiutamente raggiunta e costituisce un vero e proprio contratto preliminare, fonte di obbligazione giuridica a contrarre per i sottoscrittori“.

Il Tribunale affronta poi la questione se il diritto di percepire la provvigione del mediatore immobiliare sorga anche laddove la contrattazione abbia avuto ad oggetto un immobile che presentava irregolarità urbanistiche. Sotto tale specifico profilo, statuisce il Tribunale che “quanto alla presenza di irregolarità urbanistiche nell’immobile, va escluso che esse comportino la perdita del diritto del mediatore di percepire la provvigione determinando la dedotta nullità del contratto di mediazione. Anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico“. Conclude, poi, il Tribunale, che “Anche qualora si aderisse alla minoritaria tesi per la quale il preliminare di immobile abusivo è nullo, deve rilevarsi che nel caso di specie si verte comunque in ipotesi non di incommerciabilità ex art. 40 L. 47/85 di un bene abusivamente costruito, ma di una mera irregolarità, senz’altro sanabile, consistente nella addizione a cucina del locale risultante catastalmente un garage“.

In conclusione, il Tribunale ha accertato che la provvigione del mediatore immobiliare è dovuta anche nel caso in cui l’immobile presenti vizi, sotto il profilo giuridico, poiché gli stessi non determinerebbero alcuna invalidità del contratto preliminare.

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Sequestro di assegni senza data – Nuovo provvedimento del Tribunale di Ancona

Lo Studio ha ottenuto dal Tribunale di Ancona  un nuovo provvedimento in materia di sequestro di assegni senza data consegnati in garanzia. Tale provvedimento si inserisce nel filone, del quale lo Studio è uno dei più ricorrenti interpreti, del sequestro di titoli di credito emessi con funzione di garanzia, e, fra l’altro, in violazione delle norme che regolano la loro emissione e la loro circolazione. Sovente, infatti, nella prassi commerciali, diversi imprenditori, sollecitati da fornitori dotati di ben più rilevante potere contrattuale, vengono indotti obtorto collo al rilascio di assegni senza data in garanzia. Analogamente avviene anche con la consegna di assegni postdatati, anch’essi evidentemente emessi in violazione delle norme che ne disciplinano la circolazione.

CONSULTA PROVVEDIMENTO

Per il Tribunale, “sussiste il fumus boni iuris, dovendosi ritenere nulli i titoli di credito oggetto di causa, in quanto emessi privi di data con funzione di garanzia. Sussisteva, all’epoca della richiesta e della concessione del sequestro, il periculum in mora, in quanto dalla documentazione emerge che il prenditore pretendeva il pagamento e, pertanto, avrebbe potuto nell’imminenza mettere all’incasso gli assegni, così frustrando l’interesse della ricorrente alla attuazione dei provvedimenti richiesti“.

Per il Tribunale, inoltre, non è necessario formulare preventivamente una richiesta di restituzione degli assegni, che anzi esporrebbe l’emittente al rischio dell’incasso immediato: ritenuto che l’assenza di previa richiesta stragiudiziale di restituzione degli assegni appare irrilevante, sia ai fini della valutazione di fondatezza del ricorso che ai fini della regolamentazione delle spese, in quanto la previa richiesta avrebbe concretizzato il rischio (di messa all’incasso) che la cautela richiesta intendeva scongiurare“. Tanto premesso, il Tribunale revocava il sequestro di assegni senza data precedentemente emesso, poiché il prenditore aveva effettivamente consegnato i titoli direttamente in udienza, e condannava la resistente al pagamento delle spese processuali.

Sottrazione di informazioni riservate e concorrenza sleale – Nuova Sentenza del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano si è pronunciato, con la Sentenza n. 12214 del 7 novembre 2016, in materia di sottrazione di informazioni riservate di un’impresa da parte di un ex dipendente e concorrenza sleale.

Il Tribunale, nel caso sottoposto al suo esame, ha accertato che “la condotta tenuta dalla convenuta X non è stata conforme alle regole di concorrenza, in quanto essa ha utilizzato in grande quantità, attraverso l’ausilio di altri soggetti, venuti in possesso di tali notizie nel corso della loro precedente attività lavorativa – ex dipendenti, agenti e collaboratori -, dati commerciali riservati, costituenti l’avviamento di un’azienda. Non si tratta qui semplicemente di un patrimonio acquisito nel corso di esperienze lavorative precedenti, ma di una gran mole di notizie commerciali effettivamente utilizzate nell’interesse della società X che, per la loro natura riservata, non avrebbe potuto essere divulgata. I dati di carattere commerciale relativi a elenchi clienti, fornitori, prezzi, fatturati, custoditi da ex dipendenti o collaboratori, e successivamente utilizzati in altre attività commerciali concorrenti, costituiscono informazioni riservate dell’imprenditore e, conseguentemente, la diffusione di tale patrimonio configura un’ipotesi di concorrenza sleale ex art. 2598 n. 3 c.c.“. E prosegue, il Tribunale, ricordando anche l’insegnamento della Cassazione, per la quale “Le notizie inerenti alla clientela, oltre a quelle relative alle condizioni economiche dei rapporti contrattuali con la clientela, non sono destinate ad essere divulgate fuori dall’azienda, e, come tali, sono per loro natura riservate, indipendentemente dal fatto che esse fossero accessibili ai dipendenti dell’impresa nella normale esplicazione del loro lavoro“.

Conclude, infine, il Tribunale, statuendo che “Il fatto che le notizie inerenti alla clientela del precedente datore di lavoro potessero divenire comunque note al concorrente non rende lecito, sotto il profilo concorrenziale, il loro utilizzo, perché la situazione di vantaggio acquisita mediante lo sfruttamento parassitario, e non la normale attività imprenditoriale, costituisce il fattore parassitario atto a consentire la concentrazione, anche temporale, della distrazione della clientela in danno di un imprenditore, menomandone le possibilità reattive e conservative sul piano della normale concorrenza“.

Diritto di ispezione – per il Tribunale di Roma si applica anche alle associazioni

Diritto di ispezione: può l’associato richiedere giudizialmente l’ispezione della documentazione amministrativa della associazione?

Il Tribunale di Roma ha recentemente ritenuto che “ in tema di diritto di informazione e di consultazione è pacificamente applicabile all’associato la disciplina dettata dal codice civile con riferimento al socio – di società di persone e/o di capitali – dagli artt. 2261 (controllo dei soci nella società semplice), 2422 e 2476 (rispettivamente diritto di ispezione dei libri sociali e controllo dei soci nella società per azioni).”

Secondo il Tribunale infatti “le norme in parola..sono chiaramente volte a consentire il controllo del socio sull’attività amministrativa della società: il potere ispettivo riconosciuto al socio è nondimeno senz’altro strumentale all’esercizio di iniziative anche giudiziarie”.

Tuttavia un limite sembra essere costituito dall’esigenza di bilanciare la difesa della riservatezza di taluni dati e/o informazioni, con l’esercizio del diritto degli stessi attraverso un bilanciamento per preservare l’esercizio del diritto degli associati, ritenendo pertanto che il limite debba essere individuato ”nel caso concreto”.

A parere del giudice, il reale pregiudizio riguarda infatti la “mancata conoscibilità di atti di amministrazione”, non recando invece “nessun pericolo imminente ed irreparabile alla mancata conoscibilità di notizie riferibili a meri dati personali, prive in sé di contenuti attinenti all’amministrazione dell’associazione.”

Nel caso in questione, il Tribunale riconoscendo che si trattasse di “documento di natura mista, sullo stesso prevalga il diritto dell’associato alla consultazione (tuttavia ai soli fini dei dati inerenti l’amministrazione) dei dati di natura amministrativa, per certo in esso contenuti, su quello alla privacy del titolare del partitario, solo eventualmente contenente dati personali non utili al controllo sulla vita associativa”.

In buona sostanza, ed in estrema sintesi, a parere del Tribunale, la Associazione risulta parificata alla Società commerciale, quantomeno sotto il profilo della applicabilità della disciplina in materia di diritto di ispezione dei soci sulla documentazione sociale. 

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Azione sociale di responsabilità – Nuova Sentenza del Tribunale di Roma del 18 ottobre 2016

Azione sociale di responsabilità – Il Tribunale di Roma si pronuncia in materia di responsabilità degli amministratori di una s.r.l., compiendo valutazioni estremamente interessanti in ordine alla natura della responsabilità ed agli oneri probatori da assolvere per ottenere un provvedimento di condanna degli amministratori al risarcimento del danno.

Azione sociale di responsabilità: i presupposti

In particolare, per il Tribunale, “l’ azione sociale di responsabilità nei confronti degli amministratori (volta ad ottenere il risarcimento del danno patito dal patrimonio sociale a causa dell’inosservanza dei doveri ad essi imposti dalla legge o dall’atto costitutivo) può essere esercitata sia dalla società (titolare del diritto al risarcimento del danno) sia dal socio (ciò indipendentemente dalla consistenza della partecipazione sociale). Tuttavia il socio – non essendo titolare del diritto al risarcimento del danno – fa valere in nome proprio il diritto spettante alla persona giuridica. Ne consegue, dunque, che la società – quale soggetto titolare del diritto in favore del quale si esercita l’azione – deve necessariamente partecipare (ex art. 102 c.p.c.) sia al processo relativo all’azione sociale, sia ad eventuali procedimenti cautelari“.

Azione sociale di responsabilità: la natura

Inoltre, secondo il Tribunale, in relazione alla azione sociale di responsabilità “la responsabilità degli amministratori della società non costituisce un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Sicchè il danno che l’amministratore responsabile è tenuto a risarcire è quello causalmente riconducibile in via immediata e diretta alla sua condotta colposa o dolosa, ed entro tale limite comprende, secondo i principi generali, sia il danno emergente che il lucro cessante. Tale orientamento, tendente ad una valutazione in concreto dei singoli danni derivanti dalle attività compiute dagli amministratori, evita, infatti, che la responsabilità dell’amministratore di una società si risolva, puramente e semplicemente, in una responsabilità oggettiva del tutto estranea allo spirito ed al testo delle norme di cui agli artt. 2392 e 2393 c.c., che, in definitiva, pongono al cento della responsabilità la colpa degli amministratori medesimi“.

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