La provvigione del mediatore immobiliare

La provvigione del mediatore immobiliare – Nuova Sentenza ottenuta dallo Studio dal Tribunale di Bologna in materia di provvigione del mediatore immobiliare (Sentenza n. 2836/2016 del 22 novembre 2016). Il Tribunale, in particolare, rilevato che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di loro di agire per l’esecuzione del contratto, ha statuito che “con l’accettazione della proposta d’acquisto deve ritenersi che l’ ‘affare’ relativo fosse già concluso. Infatti, la proposta accettata dalla proprietà, lungi dal costituire semplice ‘minuta’ o ‘puntuazione’, documenta un’intesa già compiutamente raggiunta e costituisce un vero e proprio contratto preliminare, fonte di obbligazione giuridica a contrarre per i sottoscrittori“.

Il Tribunale affronta poi la questione se il diritto di percepire la provvigione del mediatore immobiliare sorga anche laddove la contrattazione abbia avuto ad oggetto un immobile che presentava irregolarità urbanistiche. Sotto tale specifico profilo, statuisce il Tribunale che “quanto alla presenza di irregolarità urbanistiche nell’immobile, va escluso che esse comportino la perdita del diritto del mediatore di percepire la provvigione determinando la dedotta nullità del contratto di mediazione. Anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico“. Conclude, poi, il Tribunale, che “Anche qualora si aderisse alla minoritaria tesi per la quale il preliminare di immobile abusivo è nullo, deve rilevarsi che nel caso di specie si verte comunque in ipotesi non di incommerciabilità ex art. 40 L. 47/85 di un bene abusivamente costruito, ma di una mera irregolarità, senz’altro sanabile, consistente nella addizione a cucina del locale risultante catastalmente un garage“.

In conclusione, il Tribunale ha accertato che la provvigione del mediatore immobiliare è dovuta anche nel caso in cui l’immobile presenti vizi, sotto il profilo giuridico, poiché gli stessi non determinerebbero alcuna invalidità del contratto preliminare.

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Sequestro di assegni senza data – Nuovo provvedimento del Tribunale di Ancona

Lo Studio ha ottenuto dal Tribunale di Ancona  un nuovo provvedimento in materia di sequestro di assegni senza data consegnati in garanzia. Tale provvedimento si inserisce nel filone, del quale lo Studio è uno dei più ricorrenti interpreti, del sequestro di titoli di credito emessi con funzione di garanzia, e, fra l’altro, in violazione delle norme che regolano la loro emissione e la loro circolazione. Sovente, infatti, nella prassi commerciali, diversi imprenditori, sollecitati da fornitori dotati di ben più rilevante potere contrattuale, vengono indotti obtorto collo al rilascio di assegni senza data in garanzia. Analogamente avviene anche con la consegna di assegni postdatati, anch’essi evidentemente emessi in violazione delle norme che ne disciplinano la circolazione.

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Per il Tribunale, “sussiste il fumus boni iuris, dovendosi ritenere nulli i titoli di credito oggetto di causa, in quanto emessi privi di data con funzione di garanzia. Sussisteva, all’epoca della richiesta e della concessione del sequestro, il periculum in mora, in quanto dalla documentazione emerge che il prenditore pretendeva il pagamento e, pertanto, avrebbe potuto nell’imminenza mettere all’incasso gli assegni, così frustrando l’interesse della ricorrente alla attuazione dei provvedimenti richiesti“.

Per il Tribunale, inoltre, non è necessario formulare preventivamente una richiesta di restituzione degli assegni, che anzi esporrebbe l’emittente al rischio dell’incasso immediato: ritenuto che l’assenza di previa richiesta stragiudiziale di restituzione degli assegni appare irrilevante, sia ai fini della valutazione di fondatezza del ricorso che ai fini della regolamentazione delle spese, in quanto la previa richiesta avrebbe concretizzato il rischio (di messa all’incasso) che la cautela richiesta intendeva scongiurare“. Tanto premesso, il Tribunale revocava il sequestro di assegni senza data precedentemente emesso, poiché il prenditore aveva effettivamente consegnato i titoli direttamente in udienza, e condannava la resistente al pagamento delle spese processuali.

Sottrazione di informazioni riservate e concorrenza sleale – Nuova Sentenza del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano si è pronunciato, con la Sentenza n. 12214 del 7 novembre 2016, in materia di sottrazione di informazioni riservate di un’impresa da parte di un ex dipendente e concorrenza sleale.

Il Tribunale, nel caso sottoposto al suo esame, ha accertato che “la condotta tenuta dalla convenuta X non è stata conforme alle regole di concorrenza, in quanto essa ha utilizzato in grande quantità, attraverso l’ausilio di altri soggetti, venuti in possesso di tali notizie nel corso della loro precedente attività lavorativa – ex dipendenti, agenti e collaboratori -, dati commerciali riservati, costituenti l’avviamento di un’azienda. Non si tratta qui semplicemente di un patrimonio acquisito nel corso di esperienze lavorative precedenti, ma di una gran mole di notizie commerciali effettivamente utilizzate nell’interesse della società X che, per la loro natura riservata, non avrebbe potuto essere divulgata. I dati di carattere commerciale relativi a elenchi clienti, fornitori, prezzi, fatturati, custoditi da ex dipendenti o collaboratori, e successivamente utilizzati in altre attività commerciali concorrenti, costituiscono informazioni riservate dell’imprenditore e, conseguentemente, la diffusione di tale patrimonio configura un’ipotesi di concorrenza sleale ex art. 2598 n. 3 c.c.“. E prosegue, il Tribunale, ricordando anche l’insegnamento della Cassazione, per la quale “Le notizie inerenti alla clientela, oltre a quelle relative alle condizioni economiche dei rapporti contrattuali con la clientela, non sono destinate ad essere divulgate fuori dall’azienda, e, come tali, sono per loro natura riservate, indipendentemente dal fatto che esse fossero accessibili ai dipendenti dell’impresa nella normale esplicazione del loro lavoro“.

Conclude, infine, il Tribunale, statuendo che “Il fatto che le notizie inerenti alla clientela del precedente datore di lavoro potessero divenire comunque note al concorrente non rende lecito, sotto il profilo concorrenziale, il loro utilizzo, perché la situazione di vantaggio acquisita mediante lo sfruttamento parassitario, e non la normale attività imprenditoriale, costituisce il fattore parassitario atto a consentire la concentrazione, anche temporale, della distrazione della clientela in danno di un imprenditore, menomandone le possibilità reattive e conservative sul piano della normale concorrenza“.

Diritto di ispezione – per il Tribunale di Roma si applica anche alle associazioni

Diritto di ispezione: può l’associato richiedere giudizialmente l’ispezione della documentazione amministrativa della associazione?

Il Tribunale di Roma ha recentemente ritenuto che “ in tema di diritto di informazione e di consultazione è pacificamente applicabile all’associato la disciplina dettata dal codice civile con riferimento al socio – di società di persone e/o di capitali – dagli artt. 2261 (controllo dei soci nella società semplice), 2422 e 2476 (rispettivamente diritto di ispezione dei libri sociali e controllo dei soci nella società per azioni).”

Secondo il Tribunale infatti “le norme in parola..sono chiaramente volte a consentire il controllo del socio sull’attività amministrativa della società: il potere ispettivo riconosciuto al socio è nondimeno senz’altro strumentale all’esercizio di iniziative anche giudiziarie”.

Tuttavia un limite sembra essere costituito dall’esigenza di bilanciare la difesa della riservatezza di taluni dati e/o informazioni, con l’esercizio del diritto degli stessi attraverso un bilanciamento per preservare l’esercizio del diritto degli associati, ritenendo pertanto che il limite debba essere individuato ”nel caso concreto”.

A parere del giudice, il reale pregiudizio riguarda infatti la “mancata conoscibilità di atti di amministrazione”, non recando invece “nessun pericolo imminente ed irreparabile alla mancata conoscibilità di notizie riferibili a meri dati personali, prive in sé di contenuti attinenti all’amministrazione dell’associazione.”

Nel caso in questione, il Tribunale riconoscendo che si trattasse di “documento di natura mista, sullo stesso prevalga il diritto dell’associato alla consultazione (tuttavia ai soli fini dei dati inerenti l’amministrazione) dei dati di natura amministrativa, per certo in esso contenuti, su quello alla privacy del titolare del partitario, solo eventualmente contenente dati personali non utili al controllo sulla vita associativa”.

In buona sostanza, ed in estrema sintesi, a parere del Tribunale, la Associazione risulta parificata alla Società commerciale, quantomeno sotto il profilo della applicabilità della disciplina in materia di diritto di ispezione dei soci sulla documentazione sociale. 

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Azione sociale di responsabilità – Nuova Sentenza del Tribunale di Roma del 18 ottobre 2016

Azione sociale di responsabilità – Il Tribunale di Roma si pronuncia in materia di responsabilità degli amministratori di una s.r.l., compiendo valutazioni estremamente interessanti in ordine alla natura della responsabilità ed agli oneri probatori da assolvere per ottenere un provvedimento di condanna degli amministratori al risarcimento del danno.

Azione sociale di responsabilità: i presupposti

In particolare, per il Tribunale, “l’ azione sociale di responsabilità nei confronti degli amministratori (volta ad ottenere il risarcimento del danno patito dal patrimonio sociale a causa dell’inosservanza dei doveri ad essi imposti dalla legge o dall’atto costitutivo) può essere esercitata sia dalla società (titolare del diritto al risarcimento del danno) sia dal socio (ciò indipendentemente dalla consistenza della partecipazione sociale). Tuttavia il socio – non essendo titolare del diritto al risarcimento del danno – fa valere in nome proprio il diritto spettante alla persona giuridica. Ne consegue, dunque, che la società – quale soggetto titolare del diritto in favore del quale si esercita l’azione – deve necessariamente partecipare (ex art. 102 c.p.c.) sia al processo relativo all’azione sociale, sia ad eventuali procedimenti cautelari“.

Azione sociale di responsabilità: la natura

Inoltre, secondo il Tribunale, in relazione alla azione sociale di responsabilità “la responsabilità degli amministratori della società non costituisce un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Sicchè il danno che l’amministratore responsabile è tenuto a risarcire è quello causalmente riconducibile in via immediata e diretta alla sua condotta colposa o dolosa, ed entro tale limite comprende, secondo i principi generali, sia il danno emergente che il lucro cessante. Tale orientamento, tendente ad una valutazione in concreto dei singoli danni derivanti dalle attività compiute dagli amministratori, evita, infatti, che la responsabilità dell’amministratore di una società si risolva, puramente e semplicemente, in una responsabilità oggettiva del tutto estranea allo spirito ed al testo delle norme di cui agli artt. 2392 e 2393 c.c., che, in definitiva, pongono al cento della responsabilità la colpa degli amministratori medesimi“.

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Diritto d’autore – Pronuncia del Tribunale di Roma sui prodotti audiovisivi in Internet

Con una recentissima sentenza pubblicata in data 5 ottobre 2016, il Tribunale di Roma, Sezione specializzata in materia di imprese, è intervenuto in materia di tutela dei contenuti audiovisivi e multimediali in internet, pronunciandosi sulla titolarità dei diritti previsti ex artt. 78 ter e 79 (Legge sul diritto d’autore) in un’ottica di protezione della proprietà industriale, del diritto d’autore e della concorrenza sleale. Continua a leggere

Franchising: Lodo arbitrale – contratto nullo se manca la specifica del know – how

Franchising: nuovo provvedimento ottenuto dallo Studio in materia di invalidità contrattuale. In particolare, il Collegio Arbitrale, in una controversia insorta tra franchisor e franchisee, ha avuto modo di dichiarare la nullità del contratto per mancata specificazione del know – how.

Il Collegio ha in primo luogo inquadrato la sostanza del rapporto di affiliazione commerciale, individuandola nella circostanza che un produttore o rivenditore di beni, o un offerente di servizi, al fine di allargare il proprio giro commerciale e di aumentare le proprie capacità di penetrazione nel mercato – creando una rete di distribuzione senza dovere intervenire direttamente nelle realtà locali – concede, verso corrispettivo, di entrare a far parte della propria catena di produzione o rivendita di beni o di offerta di servizi ad un autonomo ed indipendente distributore, che con l’utilizzarne il marchio e nel giovarsi del suo prestigio ha modo di intraprendere un’attività commerciale e di inserirsi nel mercato con riduzione del rischio (il Collegio si è peraltro riportato a quanto statuito dalla S.C. con la Sentenza n. 647 del 2007).

Fatta questa premessa, il Collegio rilevava che “merita accoglimento la domanda, formulata da parte attrice, di nullità del contratto per cui è causa, per violazione di quanto previsto dalla relativa disciplina normativa, e, in particolare, laddove prevede espressamente che: ‘il contratto deve espressamente indicare la specifica del know – how fornito dall’affiliante all’affiliato (art. 3, co. 4, lettera d della L. 129 del 2004)’. Perché possa attuarsi la rete commerciale cui è finalizzato il contratto, è necessario che il know – how sia riconoscibile dal franchisee secondo le specifiche sue proprie (come definite dal legislatore) e ciò sia perché dal trasferimento del know – how che abbia tali caratteristiche dipende quella uniformità di procedure ed immagine commerciale che integra la rete, sia per la necessaria tutela dell’ ‘autore’ “. 

Nello specifico – osserva ancora il Collegio – “facendo applicazione di simili previsioni alla fattispecie per cui è causa, ne discende come nessuna specificazione del know – how, né tantomeno alcuna indicazione dello stesso e delle sue modalità di trasferimento, sia dato rinvenire nel contratto de quo; né, del resto, la convenuta ha adeguatamente preso posizione sul punto nel corso del presente procedimento arbitrale, limitandosi ad una generica contestazione non suffragata da alcun elemento probatorio, dunque mostrandosi carente in relazione all’onere probatorio sulla stessa incombente“.

Conclude, pertanto, il Collegio, che “conseguentemente, il contratto per cui è causa deve essere dichiarato nullo, difettando della indicazione per iscritto e del trasferimento del know – how, ai sensi degli artt. 1 e 3, co. 4, lett. d, L. 129/2004, con indeterminatezza dell’oggetto e conseguente nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c. e della richiamata normativa, con accoglimento quindi della domanda formulata dall’attrice“.

Tale nullità, inoltre, a parere del Collegio, “è altresì produttiva di pregiudizio risarcibile“, con la conseguenza che il Collegio ha ritenuto rimborsabili i costi sostenuti dal franchisee per l’esecuzione del contratto di franchising dichiarato nullo.

Tale provvedimento si inserisce nella scia della giurisprudenza già richiamata su questo sito (ci si riferisce, fra l’altro, a Trib. Bologna, Sentenza n. 1910/2015 del 10 giugno 2015).

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Internet

Contraffazione: la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, a seguito della proposizione di una domanda di pronuncia pregiudiziale da parte della Corte Suprema della Repubblica Ceca, si è pronunciata sulla interpretazione dell’art. 11 della direttiva 2004/48/CE riguardante il rispetto dei diritti di proprietà intellettuale.

Contraffazione: la responsabilità dell’intermediario

Il caso sorgeva in seguito alla proposizione, da parte di imprese impegnate nella fabbricazione e distribuzione di prodotti di marca, della domanda di emissione di provvedimenti di inibitoria nei confronti di una società locataria di un’area di mercato che aveva concesso in sublocazione i diversi punti vendita ivi presenti a determinati commercianti dediti alla commercializzazione di copie contraffatte dei prodotti distribuiti dalle ricorrenti. Queste ultime chiedevano, in buona sostanza, che si ingiungesse alla Società locataria di astenersi dalla conclusione o proroga dei contratti di sublocazione stipulati con persone il cui comportamento era stato giudicato, con decisione definitiva, lesivo o potenzialmente lesivo dei diritti conferiti dai marchi menzionati nella domanda, in quanto gli stessi erano stati oggetto di contraffazione.

La normativa di riferimento

Le questioni sottoposte alla Corte di Giustizia UE concernono l’interpretazione dell’art. 11 della direttiva 2004/48, ed in particolare la terza frase, che recita: “Gli Stati membri assicurano che, in presenza di una decisione giudiziaria che ha accertato la violazione di un diritto di proprietà intellettuale, le autorità giudiziarie possano emettere nei confronti dell’autore della violazione un’ingiunzione diretta a vietare il proseguimento della violazione. Se previsto dalla legislazione nazionale, il mancato rispetto di un’ingiunzione è oggetto, ove opportuno, del pagamento di una pena pecuniaria suscettibile di essere reiterata, al fine di assicurarne l’esecuzione. Gli Stati membri assicurano che i titolari possano chiedere un provvedimento ingiuntivo nei confronti di intermediari i cui servizi siano utilizzati da terzi per violare un diritto di proprietà intellettuale, senza pregiudizio dell’articolo 8, paragrafo 3 della direttiva 2001/29/CE“.

Le risposte della Corte di Giustizia ai quesiti

1) Con la prima questione il giudice del rinvio chiede se possa farsi rientrare nella nozione di intermediario, così come formulata nell’appena menzionato articolo, anche la figura del locatario di aree di mercato che concede in sublocazione i diversi punti vendita situati in tali aree a commercianti, alcuni dei quali dediti alla vendita di merci oggetto di contraffazione.

Il Giudicante precisa che affinché un operatore economico possa essere qualificato come “intermediario” occorre dimostrare che egli fornisce un servizio idoneo ad essere utilizzato da una o più altre persone per violare uno o più diritti di proprietà intellettuale, senza che sia necessario che egli intrattenga un particolare rapporto con questa o queste persone. Conseguentemente, l’operatore che stipula contratti di locazione o sublocazione di spazi presenti su un’area di mercato ove i terzi stipulanti procedono alla vendita di merci contraffatte di prodotti di marca, deve essere qualificato come “intermediario i cui servizi sono utilizzati da terzi per violare un diritto di proprietà intellettuale”. Neppure può portare ad una diversa conclusione la circostanza che la messa a disposizione riguardi punti vendita di un mercato fisico, e non di un mercato online.

2) Con la seconda questione il giudice del rinvio chiede se l’art. 11, terza frase, della direttiva 2004/48 debba essere interpretato nel senso che i presupposti cui è subordinata l’ingiunzione nel caso di specie, siano identici a quelli relativi alle ingiunzioni che possono essere rivolte agli intermediari di uno spazio commerciale online, enunciati dalla Corte nella sentenza del 12 luglio 2011, L’Oréal e a. (C 324/09, EU:C:2011:474).

La Corte di Giustizia chiarisce che, sebbene nella causa definita con la sentenza del 2011 il Giudicante sia stato indotto ad interpretare l’art. 11, terza frase, della direttiva 2004/48 nel contesto dei provvedimenti ingiuntivi che possono essere rivolti a un intermediari su uno spazio commerciale online, lo stesso aveva interpretato l’articolo alla luce delle disposizioni generali enunciate all’articolo 3 della direttiva, senza particolari considerazioni relative alla natura dello spazio commerciale di riferimento. Pertanto, l’art. 11, terza frase, deve essere interpretato nel senso che i presupposti ai quali è subordinato il provvedimento ingiuntivo rivolto a un intermediario che fornisce un servizio di locazione di punti vendita in un’area di mercato, sono identici a quelli relativi ai provvedimenti ingiungivi che possono essere rivolti agli intermediari su uno spazio commerciale online, enunciati nella sentenza del 12 luglio 2011.

Leggi l’articolo e la sentenza

Concorrenza parassitaria – Sentenza 5 ottobre 2016 del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano torna ad occuparsi di concorrenza parassitaria, tracciando utilmente il perimetro entro il quale si muove tale fattispecie di illecito concorrenziale. In particolare, il Tribunale chiarisce che “X, con il concorso di Y, si è posta sulla scia della concorrente, in modo sistematico e continuativo, traendo profitto dagli investimenti da essa effettuati, imitandone i prodotti, il marchio, la confezione, le modalità promozionali e pubblicitarie. I prodotti offerti in vendita dalle convenute sono stati proposti al pubblico agganciandosi in modo plateale al segno e ai prodotti originali in modo da trarre beneficio dalla loro notorietà e dalla conoscenza che il mercato ha delle loro caratteristiche, equiparandoli a quelli del concorrente, senza bisogno di alcun accreditamento e approfittando degli investimenti altrui“.

Lo sfruttamento degli sforzi organizzativi e degli investimenti di carattere pubblicitario, effettuati da un altro soggetto imprenditoriale, unitamente alla ripresa pedissequa delle sue iniziative, costituisce concorrenza parassitaria, contraria alle regole di correttezza professionale, che altera le regole del mercato e del meccanismo concorrenziale, concretandosi nell’appropriazione del risultato di merito conseguito grazie all’organizzazione dell’impresa concorrente“.

La fattispecie di ‘concorrenza parassitaria’ è integrata quando, come nel caso di specie, l’imitatore si ponga sulla scia del concorrente in modo sistematico, sfruttando la creatività altrui e avvalendosi delle idee e dei mezzi di ricerca altrui. Quand’anche i singoli atti, isolatamente considerati, fossero leciti (e così non è nel caso in esame), essi costituirebbero nel loro insieme un illecito, in quanto idonei a concretizzare una forma di imitazione delle iniziative del concorrente che sfrutta in maniera sistematica il lavoro e la creatività altrui“.

Sulla base di tali presupposti il Tribunale condannava le convenute non solo, e non soltanto, al risarcimento del danno squisitamente economico patito dall’attrice, ma anche, “tenuto conto dell’effettivo danno all’immagine, degli esborsi effettuati, della molteplicità ed intensità delle violazioni“, anche alla corresponsione della somma ulteriore di Euro 50.000,00.

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Franchising e fallimento

Franchising: il Tribunale di Ferrara si è recentemente occupato, rigettandola in conformità delle richieste dello Studio, di un’istanza di fallimento formulata da un Franchisor nei confronti del Franchisee. Il Franchisor rilevava di essere creditore del Franchisee per somme ingentissime (circa 500.000 euro per merci asseritamente non pagate). Su tali basi richiedeva pertanto al Tribunale di dichiarare il fallimento del Franchisee

La vicenda

Il Franchisee, diversi mesi prima, aveva incardinato nei confronti del Franchisor una controversia civile per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla invalidità del contratto di franchising (e dei contratti ad esso collegati) e, comunque, dall’inadempimento contrattuale del Franchisor, danni che aveva quantificato in somme all’incirca corrispondenti a quelle delle quali il Franchisor assumeva di essere creditore. Il Tribunale, pertanto, ha dovuto svolgere un esame, per quanto necessariamente e doverosamente sommario, delle ragioni poste dal Franchisee a fondamento delle proprie pretese risarcitorie, rilevando che “le argomentazioni, fattuali e giuridiche, poste a sostegno dell’azione proposta dalla resistente in tempi antecedenti la richiesta di fallimento, non prestano il fianco ad allegazioni di pretestuosità e meritano un approfondimento di merito, allo stato non potendosi raggiungere una tranquillante conclusione circa la piena esistenza del diritto di credito e, di conseguenza, circa la sua legittimazione a chiedere il fallimento della debitrice“. Rigettava, pertanto, le richieste del Franchisor, condannandolo anche alla rifusione delle spese di lite.

Si tratta di un provvedimento estremamente approfondito e da ritenersi giuridicamente corretto, poiché richiede in sostanza la effettuazione di un approfondimento di merito da parte del Tribunale già investito delle questioni inerenti la invalidità e l’inadempimento al contratto sul quale si fondavano le pretese creditorie, e ciò in conformità dei più recenti orientamenti della giurisprudenza di merito che si è pronunciata sulla materia (tra tutti, il Tribunale di Mantova ed il Tribunale di Cagliari).

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